ども。えいひれです。前回（マンションVS戸建）で買う物件の種類は決まった。
いよいよ住宅購入に向けて動き出すわけだが、一番大切な事を考えなければいけない。
「家はいくらまで買えるか？」
である。
この投稿の目次
「住宅ローン」という「借金」をいくら借りるか？
多くの人が住宅を購入するにあたって「住宅ローン」を利用する。もちろん私もその一人だ。
現実と向き合い「住宅購入」でいくらまでなら安全に買えるか？を知るために、私がした事を紹介します。
ライフプランを作るための手順
私は「Financial Teacher System 8」というWebサービス（無料で利用可能）を利用してライフプランを作成した。
大まかな手順は下記の通り。
- 生活費/月を洗い出す→3ヶ月間の収支を夫婦合わせてすべて記録
- 年収、退職金の確認
- 預貯金・他資産を洗い出し
- Financial Teacher System 8 に１～３を入力し、ライフプランレポートを出力
以下、各手順について。
１．生活費/月を洗い出す→3ヶ月間の収支を夫婦合わせてすべて記録
まずは自分達の収支と予定を正確に把握する事から始めた。
正直に言おう。
「家を買う」過程でこれが一番キツかった。まさに悶絶躄地（もんぜつびゃくじ）。
2020年の大晦日に籠りながらまとめていたのだが、夫婦と言えども収支を1円単位で報告、話し合う事なんて今までに無かったからだ。（結婚以来初めてかもしれない）
一番の問題は「私の生活費/月」が、妻の想定よりもずっと多かった事。
そして、何よりも辛かったのはそれを妻へ報告した時の反応。
詳細は省くがこの「生活費」はいわゆる「趣味」のお金だ。
当然妻も私の趣味を知ってはいたが、妻の想像を遥かに超える金額だった（らしい）。
私自身、10年近く前から使った金額はすべて記録していた。
家を買うにあたって、ものすごく迷ったのだが、今回ついにその「秘伝の記録」を開帳した。
「これが私が家を買う……覚悟だ！」
結果、大荒れ。（はい。私が原因です）
妻の名誉のためにも書くが、たるんでいたのは私自身で妻はコツコツと貯めていた（私に内緒で）。
これ以上書くのは本当にツライので割愛させてください。
２．退職金はいくら貰えるか知っていますか？
私は自分の会社でいくら退職金が貰えるかを知らなかった。
というわけで勤務先で聞いてみた。
とても聞き辛い質問だったので、偉い人に直球で
「退職金について教えてください。」
と斬り込んだら
「……待て。え……？ダメだぞ？」
と言われた。
結局、別の偉い人に聞いて大まかな金額を試算してもらった。
ちなみに、家を買う話ついでに退職金の額を実母に話したら、
「少なっ！」
と言われた。バブルはとっく弾けてますよ。
３．預貯金・他資産を洗い出し
夫婦の預貯金、子供達の貯金、各保険の状況や、学資保険、運用状況について現在の状況を確認、共有した。
ここでも
「ねぇ、あなたの趣味のアレ、全部売ったらいくらになるの？」
やめてあげて！とっくに夫のライフはゼロよ！
４．数字をFinancial Teacher System 8 へ入力
最後にここまで把握した数字を 「Financial Teacher System 8」 へ入力する。
ウェブだけで自分のライフプランが作成でき、いくつかの同様のツールを使ってみたが、これが一番のオススメ。
利用にあたってユーザ登録（無料）が必要になるが、年収の上振れ下振れ、購入希望価格±1000万円から、支払い年数を25年～35年で変えてみたり、頭金を多めにしたり少なくしたりとかなり試行錯誤した。
ちなみに登録できるのは5パターンまでとなる。
ライフプランの軸が定まってきたら、あまりに現実とかけ離れたプランは削除していこう。
Financial Teacher System 8 メニュー
メインメニューは下記画面。
- 「家族設定」
- 「働き方と年収」
- 「子供の教育費」
- 「住まいの費用（住宅ローン/保険/メンテ費）」
- 「日常生活費」
などなど、かなり細かく入力していく必要がある。
Financial Teacher System 8 （FTS8）では、住まいの費用に
4000万円を金利0.5%で35年借りた場合などのライフプランを出力する事ができる。
これらをすべて入力すると、入力内容からライフプランのシミュレーション結果が閲覧できる。
同結果はライフプランレポートとして、PDFやCSVでも出力可能。
「いくらまで借りられる」の基準は何か？
さて、ようやくライフプランレポートが出た。
それではいくらまで借りられるか？の基準は何だろうか？
私が設定した借入金額から「借入可能」と判断したのは以下2点。
１．FTS8の出力レポートの「必要資産額」を満たしている
１つ目の条件は60歳時点の「必要資産額」の有無だ。
これは以前に話題となった『老後2000万問題』に近い考え方だ。
必要資産額はFTS8が算出してくれるので、各々プランごとに金額は異なるだろう。
私の場合「XXXX万円」まで借入できる額では、下記必要資産を満たす事ができた。
- 世帯主が79歳まで生存する場合の必要資産額：60歳で2141万円
- 世帯主が91歳まで生存する場合の必要資産額：60歳で2508万円
２．住宅ローン借入後、全期間を通じて総資産がマイナスにならない
２つ目の条件は「物件を売却した場合でも総資産がマイナスにならない」だ。
※売却額は手数料引いて購入額の70%で試算
例えば下記ケースで計算してみよう。
例１）〇 OK のケース
総資産2000万、5000万円の物件を購入、5000万円を住宅ローンで借りた場合
＋2000万円（総資産） － 5000万円（住宅ローン）＋（5000万円×70%）＝＋500万円
この場合、家を買った直後で売却（購入価格の70%= 3500万円）しても総資産は500万円残るのでOK
例２）× NGのケース
総資産2000万、7000万円の物件を購入、6000万円を住宅ローンで借りた場合
＋2000万円（総資産） － 6000万円（住宅ローン） － 1000万円（頭金） ＋（7000万円×70%）＝ －100万円
この場合、家を買った直後で売却すると、総資産がマイナスへ転化してしまうのでNGだ。
私の場合、40代からの住宅ローンになるので、ある程度の貯蓄はあった。
むしろ、２の考えがあったからこそ「なんとかなるだろう」という見切り発車はしなかった。
ここらへんは慎重過ぎるかもしれない。
もし、家を買ってから大きな問題があれば、家を売ってやり直せばいい。
ただし、その際に赤字になってしまうのは避けたい。
FTS8結果レポートについての考え方
では、Financial Teacher System 8で出力したライフプランレポートはどのように捕えればいいのか？
これはレポート自体に書かれている通り「健康診断書」の位置付けと考えるのが妥当だろう。
この家計分析レポートは、ライフプランソフトFinancial Teacher Systemに入力された情報をもとにして、作成したものです。（中略）今後の社会情勢や家計プランに変更があった場合は、当然にこのシミュレーション結果と異なる収入、支出、貯蓄残高になる可能性があります。別の見方をしますと、このレポートは健康診断書と似た位置づけといえます。健康診断書は、検診を行った時点での健康の状況をまとめたレポートです。健康診断の結果がたとえ良好であっても、生涯ずっと健康だと保証されたわけではありません。それ以後の生活習慣や体調により、健康の状況は変化していきます。つきまして、このレポートに記載のシミュレーション結果の正確性や完全性について保証するものではありません。今後の生活設計の目安として、ご活用ください。
Financial Teacher System 8 出力レポートより
あくまで目安の一つとして考え、最終的な判断は自分達でする必要がある。
余談：無料の住宅ローン相談は信用できる？
私は初回で不動産に行く時点で、すでに自分で作成したこのフィナンシャルプランがあったため、「住宅ローン」や「ライフプラン」の無料相談を受けることはなかった。
だが、少し探しただけでも「無料」をうたう住宅ローン相談・フィナンシャルプラン作成は世の中に溢れている。
- 不動産屋・ハウスメーカー
- 銀行
- 住宅購入無料相談のFP
ただ、私は無料は必ず回収する仕組みがある、と考えてしまう人間だ。
人件費は無料ではない。必ずどこかがお金を払っている。
上記１～３のシナリオは、相談者が物件を買う事がゴールとなっており、そこに誘導するよう金銭が動くと考えるのが妥当だろう。
聞いてみるのはよいと思うが、セカンドオピニオンに留めておくのが良いのではないか。
最後に：「住宅ローン」は借金
何千万という物件を購入できる住宅ローン。
それは間違いなく利息が付いた「借金」であり、返済義務を背負うのは自分達だ。
しかし、実際、とある不動産屋でも初回相談で、
「それくらいのご年収ですと、XXXX万円くらいですかね」（←年収の7倍）
「えいひれさんなら、もっと高い物件でも全然行けますよ」
と言われた。無責任に何を根拠に言うのだろうか。
不動産は物件を買ってもらうのが仕事だ。
そして不動産会社の利益は、購入物件の価格に比例する。
そう、彼等は自分たちの仕事をしているだけだ。
最終的に「いくらまで買えるか？」は自分で判断するしかない。
そして、そのための試算・計算はいくらしてもしすぎという事はないはずだ。
P.S.
時間とお金に余裕があれば、プロのフィナンシャルプランナー（FP関根さん）に相談してみたかった。
→前回：家：戸建？マンション？妻と意見が分かれた時の解決方法
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