ども。えいひれです。
前回「家：「犬が吠える」新規分譲地の土地を契約するまでの話2 価格公開、契約へ」を経て、ついに買付申込書を提出。さっそく翌日の21日(日)10時から売買契約を執り行う事となった。

今回、私達が購入したのは ② の区画。 犬から少し離れた南道路の区画だった。

B不動産の黒板ボードで「ご契約」の文字

入口で「本日の予定」ボードに自分の御名前が書かれていた。

当日契約となる方は赤字で ご契約 御名前 が書かれるらしい。せっかくなので撮影。

別室へ案内され契約開始

当日はかなりの長丁場となった。

• 重要事項説明：1時間20分
• 売買契約書説明：1時間20分
• 間取りヒアリングシート記入：40分

午前10時から開始し、終わったのは午後2時近く。
休憩を挟みつつとはいえ、仕事でもここまで長時間の打ち合わせは滅多にない。

そんな長時間に及んだ「重要事項説明」「土地売買契約書説明」で気になった箇所をまとめた。

「重要事項説明」「土地売買契約」で気になったポイント

気になった各ポイントを見ていこう。

1. 「埋蔵文化財包蔵地」地域
2. 緑化基準：敷地に植栽が義務付け、10%の植栽が必要
3. 土地は建築条件なし
4. 住宅ローン控除の期日に間に合うか？
5. 子供の転校スケジュールに間に合うか？

１．分譲地が「埋蔵文化財包蔵地」の適用地域

契約した土地は「埋蔵文化財包蔵地」だった。

文化財保護法では、周知の埋蔵文化財包蔵地において土木工事などの開発事業を行う場合には、６０日前までに文化庁長官に事前の届出をしなければならない （文化財保護法第９３条第１項、同法第９２条第１項）

引用元：周知の埋蔵文化財包蔵地：athome

「埋蔵文化財包蔵地」は正直不動産にも出てきたネタだが、開発工事を行う前に届け出をして試掘をしなければならない。これについては、販売にあたって試掘調査は完了しているため問題無く工事が進められる、との事だった。

今まで気にした事も無かったが、埼玉県でも「埋蔵文化財包蔵地」の地域は実に多い。

参照リンク：埼玉県 埋蔵文化財情報公開ページ

契約した土地が「埋蔵文化財包蔵地」のメリットはない。

土地を売却する際にもは必ず記載が必要となり、「埋蔵文化財包蔵地」に該当しない方が良いのは間違いない。

ちなみにこの先、建物は「県民共済住宅」で建物建築を進める事になるのだが、

• 埋蔵文化財申請費：\25,000

がという余計な費用が計上される事になってしまった。ガッデム埋蔵文化財包蔵地。

２．緑化基準：敷地に植栽が義務付け

これも契約時に初めて知った事項だ。

市では景観条例があり、更に緑化基準として敷地に10%の植栽が必要。

今回の分譲地の敷地（約31坪）の場合、

• 大木×1本
• 小木×5本

おおよそ上記目安で植栽の義務があるらしい。

ただし、植える場所は敷地ならばどこでも良いらしく、家の裏側や正面から見えない部分でも問題ないとの事。

妻は言った。

「葉っぱが落ちたり、実がなったらあなたが全部片づけてね」

私は言った。

「今まで隠していたけど、葉っぱを片付けたり、実を掃除するのは得意だよ。」

木は葉っぱが落ちない常緑樹、実がならない木にしようと決意した。

３．契約した新規分譲地は「建築条件なし」

重要事項説明も半ばに差し掛かった頃、以下の条文が読み上げられた。

以下、買主の希望により売主、株式会社B不動産と建設工事請負契約を締結する場合に該当します。

「質問です。つまり、この土地に建築条件は付いていないんですか？」

「はい。建築条件等はございません。」

「あ、そうなんですね。初めて知りました。」

（初耳）

この4ヵ月間、周辺で様々な土地を探したが、

駅徒歩10分以内 × 100平方メートル～（30坪以上）の土地で「建築条件なし」はほぼ見ることが無かった。あったとしても旗竿地や2メートルを超える擁壁があったりと、いくつかの課題がありそうな場所だった。

「駅徒歩12分」の土地は「建築条件なし」

しかし、ここは「駅徒歩12分」。駅から10分以内ではない。

そのせいだろうか？

ここは「建築条件なし」の土地だった。

フラグが立った。

そして、次の４と５の事項がこのフラグの大きな壁となる事に私達はまだ気が付いていない。

４．住宅ローン控除の改正前の契約に間に合うか？

金額的な影響が一番大きかった部分。

私が契約する時期はちょうど住宅ローン控除の逆ザヤ解消のため「住宅ローン控除の改正」について騒がれていた。

契約時点で最大の「住宅ローン控除」が得られるのは、

「2021年9月30日までに契約すること（注文住宅の建物請負契約まで）」

これにより、

• 控除率：住宅ローンの年末残高の最大1%
• 期間：13年間
• 借入限度額：一般住宅4000万円、長期優良住宅5000万円

となる。

現時点（2022年2月18日現在）では、税制改正大綱により下記となった。

• 控除率：0.7%（1% より 引き下げ）
• 期間：13年（新築）、10年（既存住宅）
• 借入限度額：3000万～5000万

「建物請負契約は2021年9月30日までに間に合いますか？」

ｂさん「もちろん大丈夫です。どんなに遅くても間に合います。」

問題無し。

少し意外だったのは、不動産営業担当の彼等が住宅ローンの事はさほど詳しくなさそうだった事。
上記の逆ザヤの話をしてもピンと来ておらず、結局は自分達で確認するしかないのだ。

５．子供の転校スケジュールに間に合うか？

次に子供達の転校問題に関するスケジュールである。

今回の立地では中学校で転校は発生しないが、小学校は学区が変わり転校になってしまう。

そのため、転校時期は学年の途中ではなく、4月の進級タイミングに合わせたい。
今日3月21日に土地売買契約を行い、順調に行けば家が完成するのは2021年12月～くらいになりそうとの事。

（引っ越しは3学期の終わり、3月後半くらいにしたいな。）

引っ越しの繁忙期はとにかく料金が高い。

引っ越し繁忙期は避けて2月～くらいで新居へ家具の搬入だけしておき、転居・住民票の移動は春休みに入った3月後半～でもいいかもしれない。

数ヶ月家賃の二重払いが発生するかもしれないが、ここは今後調整していこう。

契約完了、その後知らされた「即売れ」の南道路区画

• 「重要事項説明書」（約1時間20分）
• 「土地売買契約書」（約1時間20分）

ようやく「重要事項説明書」「土地売買契約書」の契約が終わった。

雑談や質問が多過ぎたせいだろう。
色々な話を聞かせてくださってありがとうございました。

土地の売買契約はこれにて完了。

今までの人生で最大金額の契約。

思ったよりもドキドキしなかった……つもりだった。が、後で録音した内容を聞いたら、みっともないくらい早口になっていた。緊張するよねやっぱり。

ｂさん「そういえば、③に続いて、① と ④ も契約が入りましたよ。」

「え！？もう私達のお隣さんの区画は売れたのですか？」

ｂさん「はい。たった今、別の支店からの情報で、①は今日これから契約だそうです。①を契約した方は②が第一希望だったそうです。」

「①の方、犬は気にならなかったのでしょうか？私見に行くたびに吠えられて……」

ｂさん「どうでしょう。吠えられない人も居るかもしれません（笑」

ｂさんに価格情報を聞いてからまだ2日しか経っていない。
（ｂさんの言葉を信じるなら）価格が公開されて最初の週末になる。

しかし人気の区画は瞬時に売れた。（犬区画も含めて）

（良い物件を見つけたら、今は迷っている時間なんて無いのかもしれない）

あの日3月21日、これを書いている今は犬が吠える分譲地を契約して1年近くが経とうとしている。

今でも習慣的に新規物件に目を通す日々が続いているが、中古では「あの時内見した物件」が、そして新築では「この犬吠え物件」が、1年近く経つ今でも最良の物件だったと断言できる。

契約後に「間取りヒアリングシート」記入

さて、少し休憩を挟んでB不動産で建物を建築する話となった。

正直な話、私達夫婦はB不動産の「フリープラン住宅」を魅力を感じていた。特に妻はこのフリープラン住宅が大層気に入っている様子だ。

B不動産で建物請負契約を結び、間取りを作っていくことを思い描いていた。

そう、この時点では。

Tさん「まずはこの『間取りヒアリングシート』に記入をお願いします」

「間取りヒアリングシート」は家の問診票と説明された。

家族構成や、希望する部屋数、車、自転車、など間取りを作成するにあたってのアンケートだった。

一旦、ｂさんやＴさんは退出。

夫婦二人でお茶を飲みながらアンケートの記入を行った。

B不動産：間取りが決まるまでのスケジュール

今日の土地売買契約から3ヶ月以内に間取りを決めて、建物請負契約を結ぶ。

ｂさん「記入頂いたヒアリングシートから間取りの作成を行っていきます。」

4月から間取り決めを始めて3ヶ月かかっても7月頭。
住宅ローン控除の2021年9月末建物請負契約には十分に間に合うだろう。

「家が決まるまで皆さんどれくらいかかるのでしょう？」

ｂさん「全部決まるのは平均して7～8回くらいが多いですね。」

「間取りとかなかなか決められる自信がないです。」

Tさん「間取りだけなら、3～4回で決まる方が多いです。その後、外壁、床、キッチンなど決めていきます」

「ドアの種類もたくさんありましたよね。」

妻は楽しそうに話していた。

決定までの打ち合わせ期間や回数は個人差があり、早い人だと全部が3～4回で決まったり、長い人だと10回以上打合せをしても決まらないとか。

Tさん「できれば毎週末くらいで打ち合わせをさせてもらえると助かります！」

ｂさん、Ｔさん、そしてB不動産の設計士さんと打ち合わせが始まる。

B不動産自慢の「フリープラン住宅」、家の間取りはかなり自由に決められるらしい。

まずは今日記載した『間取りヒアリングシート』を元に間取り案を作成し、それをベースに建物の間取りを決めていくらしい。

「また次回からよろしくお願いしますね。」

ｂさん「一旦間取りが出来たらお届けしますね。今日はありがとうございました。」

そして、土地契約は完了し、この日は一旦解散となった。

妻から見せられた「県民共済住宅」のチラシ

家に戻り遅い昼ごはんを食べながらの事だった。

「あ、そう言えばこんなのも届いていたよ。」

「何これ？県民共済住宅？初めて聞いた。」

「35坪で1225万円って安くない？」

「しかも、B不動産では無理って言われた耐震等級3だ。」

B不動産のフリープラン住宅で建てようと進み始めた所に突如現れた伏兵、

『県民共済住宅』

妻はこの時のことを振り返ってこう話している。

「本当に見せなければ良かったと思いました。こんな大変な事になるなら。」（続く）